Un café con… Carlos Cuevas, Executive director en Blue Hunter

LIB: Cuentas con una amplia trayectoria en el sector inmobiliario logístico e industrial. Desde tu experiencia, ¿cómo describirías el momento que está viviendo el mercado y cuáles son las principales oportunidades que identificas para los próximos años?

Carlos: El mercado logístico e industrial en España ha entrado en una fase de mayor madurez y selectividad. Tras el ajuste de valoraciones de los últimos años, hemos vuelto a un entorno donde el capital institucional discrimina con criterio: prima la calidad del activo, la solidez del inquilino y la localización sobre el volumen. Esa disciplina, lejos de ser un freno, genera oportunidades muy interesantes. De hecho, el mercado europeo ha entrado en una fase clara de estabilización: según datos de Savills y CBRE, la inversión agregada en logística e industrial en los principales mercados europeos superó los 30.000 millones de euros en 2025, con las rentabilidades prime estabilizadas en torno al 5,1% y primeros signos de compresión en mercados seleccionados a medida que regresa la confianza inversora.

El caso español es especialmente ilustrativo. En el primer trimestre de 2026 el take-up creció con fuerza interanual, la demanda sigue muy sólida impulsada por operadores 3PL y el sector retail/e-commerce, y las rentabilidades prime se han estabilizado alrededor del 4,9%, por debajo de la media europea. Es un mercado que se beneficia estructuralmente de las tendencias de nearshoring y diversificación de cadenas de suministro.

Desde Blue Hunter identificamos varios focos claros. El sale & leaseback sigue siendo una palanca de liquidez natural para operadores industriales que quieren monetizar su patrimonio inmobiliario sin perder el control operativo. Los forward purchase y forward funding recuperan tracción a medida que se estabilizan costes de construcción y financiación. Y emergen clases de activo antes ignoradas —IOS, campas, frío— que hoy son producto invertible con demanda real.

La logística de última milla y los activos core bien ubicados seguirán muy demandados —de hecho, según Savills, cerca del 68% de los inversores están orientando su capital hacia activos de última milla, el segmento más directamente ligado a la demanda online—, pero el verdadero valor está en originar operaciones off-market, donde nuestra especialización y conocimiento local marcan la diferencia. El inversor busca certeza de ejecución, y ahí es donde una firma boutique especializada aporta más que nunca.

LIB: La demanda de activos logísticos continúa evolucionando impulsada por el crecimiento del e-commerce, la automatización y los cambios en las cadenas de suministro. ¿Qué características buscan hoy los inversores y operadores en una plataforma logística?

Carlos: Ha cambiado profundamente lo que se considera un activo de calidad. Ya no basta con una nave grande bien conectada; el inversor exige un conjunto de atributos que antes eran deseables y hoy son condición de entrada. El fenómeno del flight to quality es hoy determinante: a medida que la automatización y los estándares ESG ganan peso, la demanda se concentra en los activos prime, ampliando la brecha de comportamiento y de rentas entre las naves prime y las secundarias.

En lo físico, se valora la flexibilidad y la capacidad de adaptación: alturas libres generosas, ratios de muelles adecuados, resistencia de solera preparada para automatización y densidad de racking, y sobre todo suficiente potencia eléctrica y capacidad de ampliarla. La energía se ha convertido en un factor decisivo: la posibilidad de instalar fotovoltaica y puntos de recarga ya no es un extra, es un requisito. En cuanto a sostenibilidad, las certificaciones BREEAM o LEED son prácticamente obligatorias para el capital institucional. No es casualidad: el cumplimiento del pedido online exige cada vez más naves modernas, preparadas para automatización y sostenibles, lo que empuja a los ocupantes a abandonar el stock antiguo y migrar a instalaciones de mayor calidad.

Pero el elemento que más pesa sigue siendo la calidad del income: la solvencia del inquilino, la duración del contrato, los mecanismos de actualización de renta y las garantías. Un activo mediocre con un inquilino excelente y un contrato largo puede ser más atractivo que uno prime con incertidumbre operativa. Ese peso del contrato tiene además una lectura de recorrido: según datos de Savills, buena parte de los contratos vigentes en Europa están un 10-15% por debajo de las rentas de mercado actuales, lo que genera una oportunidad clara de reversión que impulsará el income a medida que los contratos venzan, se renueven o se re-alquilen a niveles superiores. En Blue Hunter dedicamos gran parte de nuestro análisis precisamente a estructurar y verificar esa solidez contractual.

LIB: Energía, disponibilidad de suelo, sostenibilidad o rapidez en la ejecución son algunos de los factores que condicionan el desarrollo de nuevos proyectos. ¿Cuáles dirías que son hoy los principales retos para promover activos logísticos e industriales en España?

Carlos: El principal cuello de botella es doble: suelo y energía. El suelo finalista bien ubicado escasea, especialmente en los arcos logísticos consolidados de Madrid, Cataluña y Valencia, y su precio presiona la rentabilidad del desarrollo. A ello se suma una tramitación urbanística lenta y desigual entre comunidades y municipios, que introduce una incertidumbre en plazos difícil de trasladar a un inversor que exige certeza. Este no es un problema exclusivamente español: en toda Europa la actividad promotora se ha vuelto más selectiva y, según CBRE, el nuevo desarrollo logístico se proyecta en mínimos de nueve años, con apenas un 3,8% del stock en construcción, un ritmo que no logra seguir el paso de la demanda.

La energía es el segundo gran freno. Conseguir potencia eléctrica suficiente, y los plazos de conexión a red, condicionan hoy la viabilidad de proyectos que hace cinco años ni se planteaban este problema. Es un factor que puede retrasar o incluso invalidar un desarrollo. A esto se añaden unos costes de construcción todavía elevados respecto al ciclo anterior y un coste de financiación que, aunque en descenso, sigue exigiendo disciplina en la estructuración.

Precisamente esa escasez de suelo y esa oferta contenida son las que sostienen los fundamentales: en España las rentas prime siguen al alza —en torno a 7,25 €/m²/mes en Madrid y 9,25 €/m²/mes en Barcelona— reflejando unas condiciones de oferta tensionadas, y se espera que un take-up robusto empuje la desocupación aún más a la baja. El reto, en definitiva, es de ejecución: alinear suelo, licencias, energía, construcción y capital en una ventana temporal coherente. Aquí es donde el asesoramiento especializado aporta valor real, anticipando riesgos, estructurando la operación de forma que sea financiable y ayudando a promotores e inversores a navegar una complejidad que no deja de crecer.

LIB: La innovación está transformando la forma de diseñar y desarrollar este tipo de edificios. ¿Qué tendencias crees que marcarán el futuro de la edificación logística e industrial en los próximos años?

Carlos: Veo varias tendencias que van a redefinir cómo se conciben estos edificios. La primera es la automatización: las naves se diseñan cada vez más en torno a los sistemas que las operarán —soleras de altísima precisión, alturas mayores, densidad eléctrica y de datos que convierten el edificio casi en infraestructura tecnológica—. Esto tiene implicaciones directas en la valoración y en la reversibilidad del activo. El propio comercio electrónico refuerza esta lógica: según estimaciones de mercado, una venta online requiere aproximadamente tres veces más superficie logística que una venta en tienda, por la necesidad de inventario cercano, pick-and-pack, entrega rápida y gestión de devoluciones.

La segunda es la sostenibilidad real, más allá de la certificación: autoconsumo fotovoltaico, geotermia, gestión inteligente del agua y materiales de menor huella, acelerada por el marco regulatorio europeo y la presión ESG del capital. La tercera es la intensificación del uso del suelo: ante su escasez, veremos más naves multiplanta y desarrollos de mayor densidad, algo habitual en mercados asiáticos que empieza a llegar a las ubicaciones urbanas más tensionadas —no en vano, según datos de CBRE, la demanda crece un 15% más rápido en emplazamientos de última milla adyacentes a la ciudad que en la periferia—.

Y una cuarta, transversal: la consolidación de nuevas clases de activo —frío, IOS, campas, dark stores— como productos plenamente invertibles con su propia lógica de valoración. Todo ello se apoya en un motor estructural de fondo: según el European E-commerce Report de Ecommerce Europe, el e-commerce sigue creciendo —un 7% de aumento en la facturación B2C europea en 2025, prolongando una década de expansión ininterrumpida— y, según estimaciones, Europa necesitaría del orden de 150.000 millones de euros en nueva superficie logística solo para atender el consumo online actual, antes de cualquier crecimiento adicional. El edificio del futuro será más flexible, más eficiente y más tecnológico. Quien sepa anticipar estos atributos en el diseño protegerá mejor el valor a largo plazo.

LIB: Cada vez es más importante la colaboración entre promotores, inversores, ingenierías, constructoras y usuarios finales. ¿Qué papel juegan los espacios de encuentro y el intercambio de conocimiento para impulsar el crecimiento del sector?

Carlos: Son absolutamente fundamentales, y creo que a menudo se infravaloran. El sector logístico e industrial es una cadena en la que ningún eslabón funciona aislado: el promotor necesita al inversor, el inversor a la ingeniería y la constructora, y todos ellos al usuario final, que es quien en última instancia da sentido al activo. Cuando esa conversación ocurre de forma fragmentada, se pierden oportunidades y se multiplican los errores.

Los espacios de encuentro especializados permiten que estos actores compartan un mismo lenguaje y alineen expectativas antes de sentarse a negociar. Un promotor que entiende qué busca hoy el capital diseña mejor; un inversor que conoce las restricciones reales de suelo y energía calibra mejor sus retornos; un usuario que se anticipa a las tendencias de automatización negocia contratos más inteligentes.

Además, en un sector que evoluciona tan rápido, la actualización de conocimiento es una ventaja competitiva. En un mercado en el que se prevé un crecimiento de entre el 2% y el 3% anual en rentas prime hasta 2030 —sostenido por la demanda del e-commerce y un pipeline de desarrollo contenido—, quien mejor lea esas señales tomará mejores decisiones de originación y estructuración. Las mejores operaciones que originamos en Blue Hunter suelen nacer de relaciones de confianza construidas con tiempo, muchas veces en este tipo de foros. Compartir conocimiento no debilita la posición de nadie; al contrario, eleva el nivel de todo el mercado y genera las condiciones para que surjan mejores proyectos.

LIB: Blue Hunter Capital vuelve a apoyar una nueva edición de Logistic & Industrial Build y forma parte, un año más, del Comité que contribuye a definir la estrategia y los contenidos del evento. Desde tu experiencia, ¿qué valor aporta contar con un punto de encuentro especializado como LIB para el sector y qué papel crees que desempeña este tipo de iniciativas en la evolución de la edificación logística e industrial?

Carlos: Para Blue Hunter, apoyar LIB y participar en su Comité es una decisión coherente con nuestra forma de entender el sector. Somos una firma boutique especializada precisamente porque creemos que el valor está en el conocimiento profundo y en las relaciones de largo plazo, y LIB encarna esos dos principios en el ámbito de la edificación logística e industrial.

El valor diferencial de LIB es que reúne a toda la cadena —promotores, inversores, ingenierías, constructoras y usuarios— en torno a un contenido riguroso y especializado, no genérico. En un mercado tan técnico como el nuestro, esa especialización marca la diferencia entre una conversación superficial y una que realmente mueve operaciones y proyectos. Formar parte del Comité nos permite contribuir a que esos contenidos reflejen los temas que de verdad condicionan el mercado: energía, suelo, automatización, sostenibilidad y estructuración financiera.

Iniciativas como LIB elevan el estándar de todo el sector: profesionalizan el diálogo, aceleran la difusión de mejores prácticas y ayudan a que España consolide su posición como mercado logístico de referencia en Europa Por eso repetimos, un año más, nuestro compromiso.